Doação de imóveis cresce no Brasil: o que considerar antes de antecipar a herança?

Com mais de 185 mil escrituras públicas de doação em 2025, mudanças na tributação de heranças e doações reforçam a importância do planejamento patrimonial e sucessório.

A transferência de imóveis em vida tem ganhado destaque entre as famílias brasileiras. Segundo dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB), foram registradas mais de 185 mil escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, em um cenário de crescente atenção às mudanças na tributação de heranças e doações.

Embora a doação seja uma alternativa para organizar a transmissão do patrimônio, a decisão não deve ser motivada apenas pela expectativa de economia tributária. É necessário avaliar os custos envolvidos, a segurança financeira dos proprietários e os direitos dos herdeiros.

O que muda na tributação de heranças e doações?

A reforma tributária estabeleceu a obrigatoriedade de alíquotas progressivas para o imposto estadual incidente sobre heranças e doações, denominado ITCD em Minas Gerais.

Atualmente, a legislação mineira prevê alíquota de 5%, ressalvadas as hipóteses legais de isenção e benefícios fiscais. A aplicação da progressividade depende das regras estaduais pertinentes, de modo que não se deve presumir aumento imediato do imposto para todas as transmissões.

Por isso, a avaliação deve considerar a legislação aplicável, o valor dos imóveis e as características de cada operação, evitando decisões precipitadas diante das mudanças tributárias.

Doar um imóvel em vida significa pagar menos imposto?

Não necessariamente. A transferência pode envolver o recolhimento do ITCD, despesas com escritura e registro e possíveis repercussões no Imposto de Renda, especialmente quando o imóvel é transferido por valor superior ao declarado pelo doador.

A comparação entre alternativas deve considerar o custo total da operação e seus efeitos futuros. Uma economia tributária estimada pode não compensar outras despesas ou limitações decorrentes da transferência.

O planejamento permite avaliar esses fatores antes da formalização, identificando a solução mais adequada às características do patrimônio e às necessidades da família.

Como preservar a segurança financeira dos pais?

Antes de doar um imóvel, é fundamental verificar se ele é utilizado como residência, representa uma fonte de renda ou poderá ser necessário para atender a despesas futuras.

Uma das possibilidades é a doação com reserva de usufruto, que permite ao doador manter o direito de utilizar o imóvel ou receber os rendimentos de sua locação, conforme as condições estabelecidas.

Entretanto, o usufruto não equivale à propriedade plena. A transferência da nua-propriedade limita determinados poderes do doador e deve ser analisada com cuidado.
O artigo 548 do Código Civil estabelece que é nula a doação de todos os bens quando não há reserva de patrimônio ou renda suficiente para a subsistência do doador.

Assim, a antecipação da herança deve preservar a segurança financeira de quem realiza a doação, evitando que a organização sucessória comprometa suas necessidades futuras.

Quais são os direitos dos herdeiros?

A doação de imóveis também deve observar os direitos sucessórios previstos na legislação brasileira.

De acordo com o artigo 544 do Código Civil, a doação de pais para filhos representa, em regra, adiantamento da herança. Além disso, devem ser respeitados os limites relativos à legítima, parcela do patrimônio reservada aos herdeiros necessários.

A transferência de um imóvel para determinado filho, portanto, pode produzir efeitos na futura partilha. A documentação adequada e a análise da composição patrimonial são importantes para reduzir dúvidas e possíveis conflitos.

Por que planejar antes de transferir o patrimônio?

O planejamento deve começar pelo levantamento dos imóveis, das dívidas, das fontes de renda e das necessidades dos proprietários.

Também é importante verificar a regularidade documental dos bens, os custos tributários, as condições da transferência e seus possíveis efeitos sobre a futura sucessão.

Cada família possui uma realidade patrimonial diferente. Por isso, não existe uma solução única que possa ser aplicada indistintamente a todos os casos.
A antecipação da herança pode ser adequada em determinadas situações, mas exige uma avaliação integrada dos aspectos jurídicos, tributários e financeiros.

Mais importante do que antecipar a transferência de imóveis é compreender seus custos, limites e consequências. O planejamento patrimonial permite tomar decisões com maior segurança, preservar os interesses familiares e organizar a transmissão dos bens de maneira responsável.

Referências: Colégio Notarial do Brasil (CNB); Emenda Constitucional nº 132/2023; legislação do ITCD de Minas Gerais; Código Civil, especialmente os artigos 544, 548 e 549.